부동산 등기부등본 쉽게 보는 법

부동산 거래에 있어 해당 부동산의 권리관계를 명시한 서류가 등기부등본으로 눈에 보이지않는 정보까지 담고 있습니다. 부동산 거래는 큰 목돈이 걸려 있어 등기부등본을 볼 줄 알면 사기나 잘못된 건물 또는 토지의 구입을 예방할 수 있지만 등기부등본을 제대로 볼 줄 아는 사람이 많지 않은 것이 현실입니다. 부동산 등기부등본은 토지등기부등본과 건물등기부등본이 있으며 건물등기부등본은 아파트와 같은 집합건물등기부등본과 일반건물등기부등본으로 나눠집니다.

(등기부등본의 구성)

※ 관련 글 보러가기 : 등기부등본이란[바로가기]

등기의 종류

등기부등본을 쉽고 올바르게 보기 위해선 등기부등본에 기재되는 등기의 종류에 대해서 기본적으로 알고 있어야 합니다. 등기부등본에 기재할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 인정되며, 등기의 종류는 기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 회복등기가 있습니다.

- 기입등기 : 새로운 등기원인이 발생하면 기입하는 등기로 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당설정등기 등

- 변경등기 : 등기가 행해진 후 어떤 원인에 의해 변경이 발생할 때 하는 등기로 소유권변경등기, 근저당변경등기 등

- 경정등기 : 이미 기입된 등기에 대해 절차나 착오가 있을 경우 바로잡기 위한 등기로 소유권경정등기, 근저당경정등기 등

- 말소등기 : 이미 등기된 내용을 법적으로 소멸시키는 등기로 전세권말소등기, 근저당말소등기 등

- 회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활시키는 등기로 전세권말소회복등기 등

부동산 등기부등본 갑구는 소유권에 대한 내용이 등기되며 주로 변경 및 변동사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 환매등기, 예고등기 등이 기입되며, 을구는 소유권 이외의 권리사항으로 지상권, 지역권, 저당권, 전세권, 임차권 등이 기입됩니다.

등기부등본 쉽게 보는 방법

부동산 거래에 있어 해당 부동산 등기부등본을 발급받거나 열람하는 것은 기본입니다. 등기부등본 발급이나 열람은 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 할 수 있으며, 토지와 건물을 별도로 또는 동시에 발급 및 열람이 가능하며 아파트와 같은 집합건물은 건물등기부등본 하나만으로 토지와 건물 등기부등본 내용을 확인할 수 있으며, 등기부등본은 토지나 건물 모두 표제부, 갑구, 을구로 나눠집니다.

1. 표제부(토지와 건물 표제부)

토지는 지번, 지목, 지적을 표시하고 건물은 소재지(지번),면적, 구조, 용도 등을 나타냅니다.

① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 나타냄. 구등기부에서 현재의 등기부로 이기시엔 1(전2)로 표시됨

② 접수 : 등기신청서 접수 일짜

③ 소재지번/소재지번 및 건물번호 : 토지나 건물이 위치하고 있는 소재지를 나타내고 건물은 건물번호까지 나타냄

④ 지목/건물내역 : 토지의 경우는 사용목적(대지, 공장용지, 하천, 공원 등)을, 건물의 경우는 건물구조와 면적을 표시함

⑤ 면적 : 토지는 전체 면적을 ㎡로 나타냄

⑥ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항 표시

2. 갑구

소유권에 관한 권리사항을 기재하며 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 예고등기, 가처분등기 등과 권리관계의 변경이나 소멸에 관한 사항이 기재됩니다.

① 순위번호 : 등기한 순위를 나타내며 순위번호에 따라 권리에 대한 우선순위가 정해짐

② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시

③ 접수 : 접수 일자를 타나냄

④ 등기원인 : 등기의 원인 및 일자를 나타냄

⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 나타냄(소유권이전의 경우 매매가 또는 매매목록번호가 기재됨)

'갑구'에 있어서 주의할 점은 경매개시결정등기나 예고등기 등이 있을 경우에는 이미 경매가 시작되었거나 서류위조 또는 다른 사항으로 소송이 제기되었음을 알리는 경고의 의미로 받아들이고 매매나 전세 거래를 하지 않는 것이 바람직합니다.

3. 을구

소유권 이외의 권리사항인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권에 대한 등기사항을 기재하며, 이들의 설정, 변경, 이전, 말소 등기 역시 을구에 기재됩니다.

① 순위번호 : 등기한 순위를 나타내며 순위번호에 따라 권리에 대한 우선순위가 정해짐

② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시(근저당권,전세권, 지상권 설정 등)

③ 접수 : 접수 일자를 타나냄

④ 등기원인 : 등기의 원인 및 일자를 나타냄(매매, 설정계약, 해지 등)

⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 나타냄(근저당권 설정의 경우 채권최고액, 채권자, 근저당권자 등이 기재됨)

'을구'에서 주의해야 할 사항으로는 지상권이나 지역권 등은 토지에 대한 이용관계를 목적으로 하는 권리이며, 지상권, 지역권, 전세권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있다는 점과 전세권이 설정되어 있을 경우에는 전세기간내에는 임의적으로 나가게 할 수 없습니다.

※ 집합건물 등기부등본 보는 방법

아파트나 연립주택 등 공동주택에 해당되는 집합건물은 건물등기부등본에 토지에 대한 등기 내용을 함께 표시하고 있습니다. 특히 집합건물은 대지권소유권을 표시함으로써 대지에 대한 권리가 소유권에서 기인함을 나타내는 것으로 대지권 소유자는 별도의 토지등기부등본을 요하지 않고 건물등기부등본 하단에 대지권으로 나타냅니다.

(집합건물 등기부등본)

집합건물 등기부등본은 건물(동)에 대한 표시, 토지에 대한 표시, 집합 건물 속의 한 세대에 대한 표시, 대지권에 대한 표시를 다음과 같이 나타내고 있습니다.

건물 동에 대한 표제부의 표시(①~⑤)

① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시

② 접수 : 등기신청서 접수 날짜

③ 소재지번,건물명칭 및 번호 : 토지의 지번, 건물의 명칭, 건물의 번호(건물명칭이나 번호가 기재되지 않은 경우도 있음)

④ 건물내역 : 구조, 지붕 층수, 용도, 면적 순으로 기재

⑤ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 대한 등기원인 및 행정구역 명칭,지번변경 등의 기타사항을 표시

>토지의 표시에 대한 표제부(⑥~⑨)

⑥ 소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번

⑦ 지목 : 토지의 사용목적(대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)

⑧ 면적 : 토지 전체면적 표시

⑨ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 대한 등기원인 및 행정구역 명칭,지번변경, 대지권 등기일자 및 이기사항 등

전유부분(한 세대)의 건물 표시

⑩ 건물번호 : 해당 건물(세대)에 대한 층수와 호수

⑪ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 기재

대지권의 표시(전유세대의 지분에 해당되는 토지에 대한 표시)

⑫ 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리 표시로(소유권대지권 등)

⑬ 대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 전유세대가 차지하는 지분비율을 표시

※이 글은 내용의 정확성을 위해 대한민국 법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/)의 내용을 참고로 했습니다.